這篇 房地合一稅 2.0 懶人包將帶您一次看懂 2026 最新稅率與試算公式。買賣房屋除了規費，最影響獲利的就是這項交易稅，特別是預售屋轉售也已納入課稅範圍。究竟新舊制差在哪？自用住宅又該如何節稅？本篇將幫您守住辛苦賺來的利潤！
究竟房地合一稅該怎麼算？新舊制差在哪裡？自用住宅又該如何節稅？本篇懶人包將為您圖解試算公式、申報流程，並點出實務上最常犯的 5 大報稅地雷，幫您守住辛苦賺來的獲利！
房地合一稅2.0懶人包？新舊制 2.0 差異對照
「房地合一稅」是一種針對房屋、土地交易獲利課徵的所得稅。只要您出售的房地產是在 2016年（民國105年）1月1日以後取得，就適用房地合一稅規定。
為了防堵避稅漏洞，政府於 2021 年實施 2.0 版，主要有以下 4 大核心變革：
| 項目 | 房地合一 1.0 | 房地合一 2.0 (現行) |
| 短期重稅期 | 持有 1 年內 45% | 延長至 2 年內 45% |
| 次高稅率期 | 持有 1-2 年 35% | 延長至 2-5 年 35% |
| 預售屋納管 | 視為財產交易所得 | 納入房地合一稅（交屋後重新計算持有期） |
| 法人課稅 | 單一稅率 20% | 比照個人稅率（最高 45%） |
來源 : 財政部房地合一專區
房地合一稅 2.0 稅率表：持有越久省越多
對於台灣境內居住的個人，稅率完全取決於您的「持有期間」。2026 年申報時請務必對照下表：
- 持有 2 年以內： 稅率 45%
- 持有超過 2 年，未滿 5 年： 稅率 35%
- 持有超過 5 年，未滿 10 年： 稅率 20%
- 持有超過 10 年： 稅率 15%
- 自住房地（持有並設籍滿 6 年）： 獲利 400 萬元以內免稅，超過部分按 10% 優惠稅率課徵。
💡 特別提醒： 若因調職、遭強制執行等「非自願因素」出售，持有 5 年內仍可適用 20% 稅率。
房地合一稅試算公式：哪些費用可以扣除？
房地合一稅的邏輯是「有賺錢才要繳稅，虧錢也要申報」。
計算公式
- 課稅所得 = 成交價額 – 取得成本 – 相關必要費用 – 土地漲價總數額
- 應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率
哪些費用可以抵扣？
- 可減除費用： 契稅、印花稅、代書費、公證費、仲介費，以及增加房屋價值的裝潢修繕費（需有合法憑證）。
- 不可減除費用： 房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及取得所有權後的房貸利息。
💰 節稅小撇步：拿不出證明文件怎麼辦？
若遺失收據，國稅局允許按「成交總價的 3%」推算費用，上限為 30 萬元。這在老屋翻修或遺失古早單據時非常實用。
自住客與換屋族的「兩大避稅金牌」
政府為了保障自住需求，提供了以下兩大節稅工具：
400 萬免稅額（自住減免）
符合以下條件，獲利 400 萬內 0 元稅金：
- 個人、配偶或未成年子女連續設籍並居住滿 6 年。
- 交易前 6 年內無出租或供營業使用。
- 2026 新制優點： 若房產為繼承取得，可併計被繼承人（如父母）的持有期間，更容易達成 6 年門檻。
重購退稅
不論「先買後賣」或「先賣後買」，只要買賣時間在 2 年內 且符合自住規定：
- 大換小（買便宜的）： 按比例退稅。
- 小換大（買貴的）： 全額退稅。
- 注意：重購後 5 年內不得改作他用（如出租或轉賣），否則會被追繳稅款。
小心受罰！申報時間與 5 大常見錯誤
【申報時間】
- 一般成屋： 所有權移轉登記日次日起 30 日內。
- 預售屋： 簽訂買賣契約書之次日起 30 日內。
【常見 5 大報稅地雷】
- 忽略折讓款： 申報成本時未扣除與賣方協議的折讓金額，導致虛報成本。
- 持分比例計算錯誤： 共同持分不動產，費用應按比例分攤，不能全額申報。
- 單據不符規範： 裝潢費僅提供估價單而非正式發票，或品名模糊（如僅寫工程款）。
- 誤列持有期間費用： 將持有期間的房屋稅、地價稅列入成本（這是不行的！）。
- 錯用他案費用： 拿 A 屋交易的仲介費來抵 B 屋的稅，這在國稅局大數據下無所遁形。
結語
房地合一稅 2.0 雖然嚴格，但只要掌握持有時間與合法節稅憑證，自住客依然能享有極大的稅務優惠。若您正準備售屋，建議提早整理相關單據。
您對自己的裝潢費是否能抵稅還有疑問嗎？歡迎在下方留言，或加line免費諮詢
發表迴響